159-ФЗ. Нельзя принимать отказ в качестве ответа.

Я уже неоднократно описывал кейсы, посвященные специфики «льготного» отчуждения недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Совсем недавно закончился очередной судебный процесс в пользу субъекта малого предпринимательства.

📌Что происходит последние несколько лет с обращениями субъектов малого и среднего предпринимательства по выкупу недвижимого имущества? Все просто – если у тебя заключен договор аренды напрямую с Департаментом, то тебе дают высокую выкупную цену, ты идешь в суд и оспариваешь стоимость. Получится снизить в судебном порядке – тебе повезло, нет – делай, что хочешь со своим «чемоданом без ручки».

📌А если договор аренды заключен не с Департаментом, а с ГУПом? Все просто – тебе дают отказ (если, конечно, дадут), в котором указано, что такого договора аренды не существуют и оказать государственную услугу Департамент не может. Выкуп предлагают осуществлять через ГУП, мотивирую тем же самым 159-ФЗ, пусть ГУП обращается самостоятельно в Департамент, а тот уже будет принимать решение. Ну и понятно, что таким образом Департамент растягивает выкуп на два самостоятельных судебных процесса. Сначала ты обжалуешь сам отказ в соответствии с гл.24 АПК РФ, а потом, если удастся признать отказ не соответствующим закону, Департамент предоставляет договор купли-продажи с завышенной выкупной стоимостью. А там происходит ровно то, что описано в предыдущем абзаце.

А основания для отказа в реализации преимущественного права довольно-таки четко определены 159-ФЗ, а именно: арендатор должен быть субъектом МСП, отсутствует задолженность по арендной плате, и договор на момент обращения должен действовать не менее 2-х лет. Иных оснований для отказа нет.

📌Бывает и такое, что в течение срока действия договора ГУП вдруг стал бюджетным учреждением. И как мы знаем, у учреждений имущество закрепляется собственником на праве оперативного управления, а в соответствии со 159-ФЗ такое имущество не подлежит выкупу. Это тоже имеет место быть в текущей реальности. И является одним из способов лишить субъекта МСП преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

📜Здесь на помощь приходит судебная практика, ее правда очень мало, но она показательна. На уровне ВС есть ряд определений, которыми прямо указано, что необходимо установить судам, если произошла смена титула в отношении арендуемого помещения субъектам МСП, а именно: на каком титуле было имущество, когда заключался договор аренды, было ли изъятие имущества у арендатора в связи со сменой титула арендодателя, предлагал ли арендодатель арендатору имущество в соответствии со 159-ФЗ, ну и совокупность обстоятельств, которые должны подтвердить отсутствие/наличие злоупотребления правами со стороны публичного субъекта и т.д.

👉Вот как раз такое дело у нас недавно закончилось, сам процесс в первой инстанции занял почти полгода, Департамент длительное время не мог определиться с правовой позицией, а когда определился, то сформировал ее очень лаконично, и суть сводилась к следующему: «Заявитель – плохой, а мы - д'Артаньяны».

Впереди еще как минимум две инстанции, обнадеживать себя рано, доказательства все в первой инстанции сформированы, впереди нас ждет интересный процесс.